Vendre vite, à un bon prix, à des acquéreurs de confiance… A chaque vendeur sa priorité. Mais tous se retrouvent autour d’objectif commun : vendre. Seulement, les vendeurs peu bavards risques de payer cher leur silence après la vente…

Pour parvenir à leurs fins, certains propriétaire ont tendance à s’emballer sur la valeur ou les atouts réels de leur bien immobilier. La plupart du temps, les acquéreurs ne sont pas dupes devant les effets de style des annonces et décryptent dès les premières visites qu’ « au calme » rime avec « isolé », « coquet » avec « petit » et « atypique » avec « très mansardé ». Mais lorsque la dissimulation d’informations devient trop subtile pour sauter aux yeux de l’éventuel acquéreur, le vendeur s’engage dans un jeu dangereux. Même une fois la vente signée, l’acquéreur qui s’estime lésé et trompé dispose d’un arsenal d’actions pour contre attaquer. Au final, faire l’impasse sur les défauts ou irrégularités du bien à vendre équivaut à s’exposer à de violents retours de bâtons.

Les vices cachés d’une maison, d’un appartement…

Le bien immobilier parfait n’existe pas. Un appartement ou une maison sera idéal pour les uns et inadaptés pour les autres. Une bonne vente est celle qui se réalise au juste prix du marché et qui, à ce titre, satisfait vendeur et acquéreur. Pour réunir ces conditions optimales, il est préférable de jouer cartes sur table avec les acquéreurs et d’énoncer les attraits comme les défaut de son bien immobilier.

Qu’est ce qu’un vice caché d’un bien immobilier ?

Les rois du camouflage qui cachent les fissures sous le papier peint, derrière le lambris ou qui s’improvisent électriciens devront assumer leurs actes au grand jour s’ils ont dissimulé en connaissance de cause ces vices aux acquéreurs. En effet, ce n’est qu’une fois dans les lieux et donc la vente signée que les nouveaux propriétaires découvrent ces mauvaises surprises. Ils sont alors en mesure d’évoquer la garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur. Pour cela trois conditions doivent être réunies. Primo : le vice caché doit rendre le bien impropre à un usage normal comme cela peut être le cas avec un défaut d’étanchéité lié par exemple à un problème de toiture. Secundo : le vice doit être caché c'est-à-dire impossible à détecter sur le champ, la fissure sur la façade est un par exemple dissimulée par du lierre. Enfin, tertio : le vice doit exister avant la vente, cette dernière condition devant être prouvée par l’acheteur.

L’action des acquéreurs

L’action en garantie des vices cachés peut être intentée par l’acquéreur six mois à un an suivant la vente. Il dispose alors de deux options : soit rendre le bien et se faire restituer le prix en engageant une action dite rédhibitoire qui entraîne l’annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix de vente auquel s’ajoute les frais engagés pour faire face au vice ; soit garder le bien et récupérer une partie du prix qui est laissée à la libre appréciation du juge. En outre, il peut demandé des dommages intérêts, mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur, c'est-à-dire s’il prouve que celui-ci connaissait l’existence du défaut au moment de la vente.

Les diagnostics immobiliers

Avec l’avènement du dossier technique qui implique l’intervention de professionnels à laquelle s’ajoute la vigilance du notaire, il est de plus en plus difficile au vendeur qui souhaiterait omettre de fournir certaines informations dans les diagnostics immobiliers obligatoires d’aller jusqu’au bout de sa démarche. Toute fois, il est toujours possible de passer entre les mailles du filet aussi bien pour la déclaration des sinistres que pour la loi Carrez… aux risques et périls du vendeur.

La liste des sinistres subis par le logement

Entré en vigueur en 2005, l’état des risques naturels et technologiques est désormais obligatoire pour toute vente de biens immobiliers situés dans les zones sismiques ou couvertes par un plan de prévention des risques technologiques et naturels. Dans cet état, le vendeur doit préciser la liste des sinistres ayant fait l’objet d’une indemnisation à la suite d’une catastrophe naturelle ou technologique : inondations, secousses sismiques… Autant d’événements qui ne rassureront guère les éventuels acquéreurs mais cette déclaration est obligation légale à laquelle le vendeur ne peut se soustraire, au risque d’en subir de lourdes conséquences. En effet, le non respect de la loi peut engager une annulation du contrat de vente ou une renégociation du prix d’acquisition du bien immobilier.

Le métrage loi Carrez

Arrondir de quelques mètres carrés la surface d’un appartement n’est pas anodin. En effet, la loi impose le strict respect de la loi Carrez pour toute transaction d’appartements, à savoir la mention de la superficie des planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur est supérieure à 1,80 mètre. Une fois dans les lieux ; l’acquéreur dispose d’un an pour réclamer au vendeur une réduction du prix de vente au prorata s’il apparaît que la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface stipulée dans l’acte.

Les constructions sans permis de construire

Vendre une construction ou un bien comprenant des dépendances édifiées sans permis de construire dans les dix ans qui suivent met le vendeur au devant de lourdes conséquences.

Les constructions de moins de dix ans

Un garage attenant à la maison, une petite véranda, une piscine… Autant d’éléments qui peuvent apparaître comme des attraits de poids lors de la vente d’un bien immobilier, à conditions qu’ils aient fait l’objet des autorisations nécessaires et qu’ils aient été ensuite construits conformément aux exigences d’urbanisme de la commune. Si tel n’est pas le cas, le vendeur ne pourra pas pour autant s’exonérer de sa responsabilité. En effet, une réponse ministérielle du 5 octobre 2005 énonce très clairement que lorsque le propriétaire est condamné à détruire une construction illicite sous astreinte, cette condamnation continue de courir à l’encontre de l’auteur des constructions même si entre temps, le bien a été vendu. La destruction ayant bien évidemment des conséquences dommageables pour le nouveau propriétaire, ce dernier devra être indemnisé par le vendeur. Au final, avec une telle démarche, le vendeur à tout à perdre.